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作者：小樊20年和15年的北京楼市行情相比，在基本面上有了巨大的差异，导致这个变化的原因就是市场上买房赚钱的逻辑发生了的变化。
15年北京买房放开了认房认贷，是居民通过房贷不断放大改善性质需求形成的北京换房链条，在这个过程里面最受益的是普通人的房贷利率政策优惠。
当以普通人为基础的加杠杆轮动开始的时候，全部北京市场库存都在被消耗，爆发出来的就是北京楼市的普涨行情。
这里赚钱最核心的目标就是利用好手头上的首贷指标以最大化房贷负债。
到了今年，普通人买房不管是自住还是改善都一律受到歧视性压制，不光加上了认房认贷导致房贷额度极度缩减，在利率还上浮了几十个点。
这直接导致了就是使用房贷不光不赚钱，而且还赔钱。
普通人在北京买房基本上和大规模改善置换绝缘，市场上也再难以形成大规模的换房链条，无法出现普涨。
在现在这种没有普涨出现的北京楼市环境下，也只有被刚需追逐的热点区域中的高性价比房子，才能是首先要考虑的标的物。
回看年，北京楼市最火的商圈就是回龙观，而回龙观最火的小区就是融泽嘉园，这个区域为什么这么火？这里面是有原因的。
按回龙观传统按区域位置来说，在京藏高速东侧沿着13号线城铁由西向东一直排开，核心分布在龙泽站，回龙观站和霍营这三个地铁站。
围绕这三个地铁站主要分布的是新龙城，国风美唐这几个带电梯的新小区和若干个不带电梯的六层老板楼小区组成。而且这些小区附近的主要商业除了回龙观华联大部分集中在回龙观东大街，距离相当的远。
因为建成年代相对较早，所以能找到的大部分都是满五唯一的住宅，在上一轮15年北京楼市的上涨过程中，能够使用首套房贷多贷款是这些小区里面普遍最大的一个优点。
和传统的回龙观老区情况不同，融泽嘉园位于京藏高速西侧与海淀交界，西面就是全中国最强的西二旗软件园，往南就是小米科技园。这个地段全国的互联网产业周边区域中能算得上顶级。
同时这个区域建设年代非常新，基本上都在16年之后，只有融泽嘉园8个小区和金域华府3个小区构成，楼龄户型普遍一致，没有传统回龙观里面形成的小区混乱情况。
教育配套了公立幼儿园，西城区育翔小学和中学，商业配套了有万科的商业广场，里面包括了盒马和永辉超市。这些配套以及商业对自住在这的刚需买房人来说是相当的友好，买进来之后基本上就没了再换出去的必要。
唯一的短板就是地铁需要翻过京藏高速到对面的龙泽站上车，但是随着13号线马上要修改线路，在22年左右就会在融泽嘉园的北面新增一站地铁，这样一来短板也会变好。
在综合考虑在赋予了这个区域这么好的地段优势和配套优势之后，均价也才不过5万出头，毫无疑问对于周边软件园上班的这些刚需码农来说产生了极高的性价比。
我自己的资金在11月份到位，在融泽家园主要购买目标是南北三居，首选户型是面积最大的平三居，这个户型南北通透南向有客厅和两个卧室，同时可改两个卫生间。
缺点是这个户型只出现在一二号院四栋楼上出房非常少，而且在最北面临铁路有噪音。
另外我只考虑中高层的，所以这个房子能靠谱卖的业主相当的不好找，在11月份能够满足要求的也才几套房，参考之前的同类型成交价基本上都在万左右。
在看了挂牌之后在售的只找到6套房子，其中一套顶层的挂牌万，一套5层的挂万挂，一套17层的业主挂万的业主暂时不签字，和一套8层的挂万。剩下两套中高层不诚心卖的业主挂了万。
除开了低层和顶层，看了之后的最佳选择自然是17层，8层这套虽然感觉阳光不影响但只能勉强接受。
了解清楚大致情况之后，我就开始让中介约业主看能不能聊。
到第二周得到的消息就是17层这套确定不卖了，业主已经在链家下架了，紧接着就是8层的业主也不卖了也下架了，这下基本上已经没有能签的房子了。
接着下来过了一个礼拜没几天，5层的那套就被万签掉了，这个户型整个市场上除了顶楼的基本上就没有可签的了。
在又过了个礼拜之后，市场上才又上来了一套5层楼上的6层，挂牌万，不过我去看完之后发现遮挡阳光了没法要。
在这种情况下只能考虑换个户型，也就是的南北三居。这个户型大部分院子里都有，出房子相对容易很多，缺点就是单价过高，总价和的相近。
一样的是避开了低楼层和顶楼之后，看了市场上主要在售的三居，满足要求的几套房主要集中在西二号院和东八号院。
先看了东八号院的两套，2号楼一套14层朝西没房本挂和同样是2号楼25层朝西挂要21年7月份满二的。
房子本身没什么毛病，但是看了发现东八号院有两个缺点，首先是2号楼和前面的1号楼形成了遮挡，基本上20层以下的所有朝西户每天只有2个小时太阳。另外一个缺点整个八号院很小就两栋楼基本上没有绿化，同时离商业地铁也很远。
接着又去看了西二号院，里面有一套9号楼20层朝东业主挂万可签字和6号楼20层的业主挂万签字需要沟通。
西二号院医院很近，怕以后周边会比较拥堵，第二个也是离配套商业和地铁走路较远，不过小区比东八号院大不少有绿化，相对比较西二号院要好于东八号院。
总的来说这几套都属于可以勉强接受，但谈不上特别满意，因为备选可以签的房有几套，而且情况都差不多，所以也没有特别着急去约业主。
又过了一个周末在家里考虑的时候，周五晚上7点接到链家的
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